Viager 2026 : taux en hausse, prix stables, où acheter

Taux de crédit : la remontée se confirme en juillet

Les baromètres de juillet 2026 affichent des taux moyens de l'ordre de 3,31 % sur 15 ans, 3,38 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans, selon Pretto et Meilleurtaux. En Île-de-France, le cœur du marché se négocie plutôt entre 3,24 % et 3,40 % sur 20 ans, les meilleurs dossiers décrochant environ 3,20 %. La tendance est à la hausse : la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs en juillet, un mouvement largement anticipé par les banques.

Paris et Île-de-France : des prix stabilisés, un marché d'utilisateurs

Après plusieurs années de baisse, les prix parisiens se stabilisent autour de 9 600 à 9 700 €/m². Les Notaires de France, dans leur note de conjoncture, décrivent une « reprise sans excès et sous contraintes » : le volume cumulé sur douze mois atteint 958 000 transactions à fin février 2026 (+11 % sur un an), mais reste loin du pic de 2021. En Île-de-France, la hausse des prix est modeste (+0,7 % au 4^e trimestre 2025), tirée par les appartements.

Le débat sur les prix parisiens reste vif : cette semaine, Charles Marinakis (Century 21) estimait encore qu'« il faudrait que les prix baissent encore de 5 % à Paris », tandis que Delphine Rouxel (Nestenn) plaidait pour « la vérité sur les prix ». Pour un vendeur senior parisien, cette stabilisation est une bonne nouvelle : le viager à Paris permet de valoriser un patrimoine à un niveau de prix élevé tout en continuant d'occuper son logement, via le viager occupé.

Saint-Tropez et le golfe : la rareté fait tenir les prix

Sur la Côte d'Azur, le golfe de Saint-Tropez confirme une singularité : moins de ventes, mais aucune détente sur les prix. Le prix médian s'établit autour de 12 100 €/m², avec des biens d'exception qui peuvent atteindre 50 000 €/m², selon Engel & Völkers. Ici, 80 à 85 % des acquisitions concernent des résidences secondaires, portées par une clientèle patrimoniale (60 % de Français, retour marqué des Allemands et des Belges). Les marchés de report — Sainte-Maxime, Grimaud, La Croix-Valmer — offrent des budgets plus contenus, entre 1,5 et 2,5 millions d'euros.

Ce marché de très haut de gamme, dominé par la résidence secondaire, se prête particulièrement au viager Saint-Tropez et à la nue-propriété : un propriétaire âgé peut céder son bien tout en s'en réservant l'usage, et un investisseur peut acquérir un actif rare avec une décote liée à l'occupation. Dans une zone où la rareté structure les valeurs, ces montages permettent d'entrer sur un marché autrement inaccessible.

Normandie : la Côte Fleurie résiste, mais la fiscalité pèse

En Normandie, Deauville affiche des prix moyens autour de 7 000 à 7 300 €/m², les plus belles adresses dépassant les 7 000 €/m², tandis que Houlgate se situe vers 4 322 €/m². La côte reste très prisée de la clientèle francilienne en quête de résidence secondaire. Mais un point d'alerte est monté cette semaine : dans certains villages côtiers, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut grimper jusqu'à +60 %, la taxe foncière suivant la même tendance.

Cet alourdissement fiscal change le calcul pour les propriétaires de résidences secondaires. Le viager Normandie — et notamment le viager Deauville — apparaît alors comme une solution pertinente : en viager occupé, le débirentier prend généralement à sa charge la taxe foncière et les gros travaux, allégeant la pression sur un vendeur senior qui conserve la jouissance de son bien. Pour un acheteur, c'est l'occasion d'acquérir sur la Côte Fleurie à un prix minoré par le droit d'usage et d'habitation.

Viager : un marché porteur, une fiscalité inchangée

Au-delà des régions, le viager confirme sa dynamique. Le marché représente environ 5 500 transactions par an pour 1,5 milliard d'euros, avec une nette domination du viager occupé (près de 65 % des opérations), selon les observatoires spécialisés. La rente viagère moyenne en viager occupé avoisine 620 € mensuels, pour un bouquet moyen d'environ 62 000 €.

Côté fiscalité, le cadre reste stable en 2026 : la fraction imposable de la rente dépend de l'âge du crédirentier au premier versement. Au-delà de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables (abattement de 70 %), le palier le plus favorable du barème de l'article 158-6 du CGI. Cet abattement est acquis définitivement au premier versement. La fraction imposable est par ailleurs soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Conclusion

Crédit plus cher, prix qui tiennent, fiscalité locale qui se durcit sur les résidences secondaires : le contexte de cette semaine renforce l'intérêt du viager, aussi bien pour les vendeurs seniors cherchant un complément de revenu que pour les acheteurs voulant contourner un crédit devenu coûteux. De Paris à Saint-Tropez en passant par Deauville, chaque marché a ses spécificités.