Viager 2026 : Paris, Saint-Tropez et Deauville face à des prix qui tiennent

Un marché du viager qui pèse désormais 1,5 milliard d'euros

Le viager n'est plus une niche. Selon les données publiées par CreditNews, le marché représente aujourd'hui environ 1,5 milliard d'euros de volume d'affaires pour près de 5 500 transactions annuelles, en croissance d'environ 25 % depuis 2020. Le moteur : l'allongement de la durée de vie et des retraites parfois insuffisantes, qui poussent les propriétaires à mobiliser leur patrimoine pour dégager des liquidités.

Le viager occupé reste le format dominant, avec près de 65 % des opérations : le vendeur continue d'habiter son logement tout en percevant un bouquet (capital initial d'environ 62 000 € en moyenne) complété par une rente viagère de l'ordre de 620 € par mois. Fait notable : les acquéreurs rajeunissent, avec des actifs de 35 à 50 ans qui voient dans le viager un placement patrimonial de long terme, décorrélé des contraintes bancaires.

Paris et Île-de-France : la stabilisation se confirme

À Paris, la baisse est derrière nous, mais la reprise reste timide. Au 1^er juillet 2026, les indicateurs de référence situent le prix moyen autour de 9 661 €/m², avec un prix médian aux alentours de 10 694 €/m² selon les sources. Sur un an, la progression est de +0,6 % seulement, signe d'un marché qui a trouvé son plancher après la correction de 2023-2024.

À l'échelle francilienne, la Chambre des notaires de Paris confirme une quasi-stabilité (+0,4 %), avec une divergence entre appartements (+1,3 %) et maisons (-1,3 %). Pour un senior propriétaire dans la capitale, ce contexte est favorable : les valeurs restent élevées, ce qui maximise le bouquet et la rente d'un viager à Paris. Pour un acheteur, la stabilisation limite le risque de payer trop cher un bien dont la valeur de sortie baisserait.

Golfe de Saint-Tropez : peu de ventes, mais des prix qui ne cèdent pas

Sur la Côte d'Azur, le message des professionnels du haut de gamme est clair. Le golfe de Saint-Tropez a tourné au ralenti en 2025 — moins de transactions — mais sans correction des prix. À Saint-Tropez, le prix médian atteint environ 12 100 €/m², les biens d'exception dépassant 50 000 €/m² lorsque vue, emplacement et prestations sont réunis. En 2026, la rareté des biens continue de primer sur toute logique de baisse dans cette zone recherchée.

Autre donnée structurante : 80 à 85 % des achats du golfe concernent des résidences secondaires, pour une clientèle patrimoniale très aisée. C'est précisément ce profil de propriétaire — âgé, fortuné, attaché à son bien — qui fait du viager Saint-Tropez une solution pertinente : vendre en viager occupé permet de percevoir un capital immédiat tout en conservant l'usage de sa villa. Pour ceux qui cherchent plus accessible, Sainte-Maxime affiche 4 500 à 8 000 €/m² selon l'exposition, une porte d'entrée intéressante sur le golfe.

Normandie : la Côte Fleurie reste une valeur refuge

Sur la côte normande, l'immobilier de villégiature garde son attrait. Selon les indicateurs locaux, Deauville demeure la ville la plus chère de la Côte Fleurie à environ 6 256 €/m², devant Trouville-sur-Mer (autour de 5 351 €/m² en moyenne, 6 573 €/m² pour les maisons). Les alternatives ne manquent pas : Villers-sur-Mer (4 231 €/m²) et Houlgate (4 174 €/m²) offrent des tarifs plus doux, Merville-Franceville et Sallenelles encore davantage.

Comme à Saint-Tropez, la résidence secondaire domine : à Trouville, 70 % du parc de logements est constitué de résidences secondaires. Ce tissu de propriétaires — souvent des retraités possédant un pied-à-terre en bord de mer — constitue un terrain naturel pour le viager Deauville et le viager Normandie. Vendre en viager occupé sur la Côte Fleurie permet à un senior de rester dans sa maison tout en transformant un patrimoine dormant en revenu complémentaire.

Transmission : la nue-propriété comme levier fiscal

Dernier signal de la semaine, côté patrimoine : le gel des abattements de succession jusqu'en 2028, inscrit dans la loi de finances 2025, renforce l'intérêt du démembrement et de la nue-propriété. Transmettre la nue-propriété d'un bien à 65 ans revient à ne taxer que 60 % de sa valeur, soit une base amputée de 40 %, tout en conservant l'usage du logement jusqu'au décès. Une logique très proche de celle du viager, qui séduit les familles soucieuses d'anticiper la transmission sans se déposséder.

En résumé

Prix stables à Paris, marché tendu mais ferme à Saint-Tropez, Côte Fleurie toujours prisée, crédit encore cher et fiscalité successorale figée : tous les signaux de la semaine convergent vers un même constat. Dans un marché où acheter au comptant devient un avantage décisif et où les seniors cherchent à valoriser leur patrimoine sans le quitter, le viager — occupé, libre ou en nue-propriété — s'impose comme une réponse concrète.