Le viager suscite un engouement croissant en France. Placement sécurisé, socialement responsable, il présente en outre des avantages fiscaux substantiels qui le rendent attrayant pour de nombreux investisseurs.
Le viager immobilier permet ainsi de se constituer un patrimoine dans des conditions financières et fiscales attractives, en particulier si le viager est occupé.
Nous vous proposons de découvrir dans cet article les avantages de la fiscalité viager, que ce soit en termes de droits de mutation, d’impôt sur la fortune immobilière ou encore d’impôts sur les revenus.
Des frais de notaire réduits
Comme pour toute transaction immobilière, les ventes en viager sont sujettes aux droits de mutation à titre onéreux. Ces derniers sont en général à la charge de l'acquéreur et soumis aux règles du droit commun, avec un taux qui varie de 5 à 7,5% en fonction des départements. Ces droits sont calculés sur la valeur vénale du bien au moment de la vente.
Cependant, s’il s’agit d’un viager occupé, les frais sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée, qui prend en compte le droit d’usage et d’habitation du vendeur. Les frais à charge de l’acquéreur sont donc allégés et permettent ainsi une économie appréciable comparée à une vente « classique ».
La taxe foncière à la charge du vendeur en cas démembrement avec réserve d’usufruit
Dans le cadre d’un viager occupé ou d’un viager libre, le paiement de la taxe foncière est à la charge de l’acquéreur, puisque ce dernier devient juridiquement propriétaire du logement à la date de la signature de l'acte authentique de vente.
En revanche, pour une vente en démembrement l’acquéreur procède la nue-propriété et le vendeur conserve l’usufruit, c’est à lui de s’acquitter de la taxe foncière.
Une minoration de l’assiette taxable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Pour ceux qui souhaitent réduire ou éviter l'impôt sur la fortune immobilière (taxe qui concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros), investir en viager occupé présente un avantage fiscal non négligeable. En effet, dans ce cadre, l’investisseur n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété, mais seulement la valeur correspondante à la nue-propriété pour le démembrement du bien et la valeur occupée pour un viager, ce qui entraîne une décote significative de l’assiette taxable à l’IFI. Cette décote explique pourquoi certains de nos clients privilégient des achats en viager plutôt que pour des investissements locatifs traditionnels. En effet, ces derniers augmenteraient considérablement le montant de leur Impôt sur la Fortune Immobilière.
A noter que dans le cadre d’un investissement en le viager libre, c’est la valeur totale du bien qui est soumise à l’IFI.
Des loyers “payés d’avance” non fiscalisés
Dans le cadre d’un investissement locatif traditionnel, les loyers perçus, qui atténuent l’effort d’épargne de l’investisseur, sont considérés comme des revenus : ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans le cadre d’un achat en viager, le droit d’usage et d’habitation du vendeur, qui minore le coût d’acquisition pour l’investisseur, peut être considéré comme des “loyers payés d’avance”. Mais, a contrario d’un investissement locatif classique, ces « loyers » ne sont pas fiscalisés. Un atout important au regard de la fiscalité sur les locations qui s’est alourdie ces dernières années.
Impôts sur les plus-values en viager : un abattement en fonction de la durée de détention
Dans le cadre d’un achat en viager, l’acheteur s’engage en théorie jusqu’au décès du vendeur. Néanmoins, un bien en viager peut tout à fait être revendu à tout moment, sans que l’accord du vendeur ne soit nécessaire.
Si l’investisseur réalise une plus-value sur la valeur d’achat lors de cette revente, celle-ci sera soumis à imposition, comme dans le cadre d’une vente classique.
A noter : pour minorer cette plus-value, il est possible d’augmenter le prix d’achat initial du bien en intégrant les frais d’acquisition versés. Par ailleurs, les aménagements ou extensions effectués par une entreprise pour améliorer le logement entraînent également une hausse du prix d'achat initial. Si l'acquisition du bien date de plus de 5 ans, sachez qu’un forfait de 15% peut être appliqué en remplacement des frais réels.
La plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%. Des abattements progressifs sont néanmoins prévus en fonction de la durée de détention du bien, avec une exonération totale après 22 ans.
Dans la très grande majorité des cas, investir en viager offre un cadre fiscal très favorable à l’investisseur, dans la mesure où notamment les calculs se basent sur la valeur occupée du bien (= valeur vénale – abattement de l’occupation). Bien sûr, la fiscalité viager sera différente d’un investisseur à l’autre, et dépendra du type de viager (libre, occupé avec ou démembrement). C’est pourquoi Capital Viagers initie toute relation avec un audit patrimonial et fiscal, totalement confidentiel, qui permettra de mettre en place la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre situation.