Tout savoir sur le viager
Découvrir la solution viager
Le terme viager provient du vieux français « viage », qui signifie « temps de vie ». C’est l’un des plus vieux contrats, dont la rédaction et la place dans le Code Civil (Code Napoléon) sont restées inchangées depuis 1804.
Comment
fonctionne le viager ?
Le viager est une vente immobilière avec d’un côté le vendeur, appelé « crédirentier », et de l’autre l’investisseur, appelé « débirentier ».
Dès la signature de l’acte chez le notaire, l’acquéreur paye une somme au comptant, appelée « bouquet », puis il verse au vendeur, tous les mois, une « rente » à vie. Ainsi, le vendeur (crédirentier) continue à vivre chez lui jusqu’à son décès tout en percevant une somme d’argent indexée sur l’inflation.
Le viager immobilier est une solution d’investissement répondant à la fois aux besoins des séniors qui souhaitent augmenter leurs revenus et améliorer leur quotidien, mais aussi aux épargnants qui cherchent un placement d’avenir, sans risque.
Les principales solutions
de ventes et d’achats en viager
C’est le viager le plus populaire. Il représente la majorité des transactions. Il est constitué d’un bouquet (apport comptant) et d’une rente mensuelle. C’est une option intéressante pour obtenir une somme brute et un complément de retraite tous les mois. Un choix idéal pour une retraite apaisée et pour protéger ses proches.
Le viager occupé sans rente signifie que la totalité du prix est payée comptant le jour de la signature chez le notaire (déduite d’une moins-value considérée comme des loyers payés d’avance, nette d’impôts locatifs et sans soucis de gestion locative).
Le vendeur cède son bien en totalité à l’investisseur. Dès signature chez le notaire, celui-ci sera propriétaire du bien. L’acquéreur pourra ainsi l’habiter ou bien le mettre en location sans attendre le décès du vendeur. En viager libre, l’acheteur doit verser un “bouquet” de départ puis une rente mensuelle à vie, au vendeur. En tant que nouveau propriétaire, l’investisseur devra payer les impôts et charges liés au bien.
Il s’agit d’une transaction immobilière avec un paiement à terme. Le plus souvent, nous retrouvons la vente à terme libre ou occupée.
- La vente à terme libre se compose d’un bouquet comptant et de mensualités. L’acquéreur devient propriétaire dès signature de l’acte notarié. Avec cette solution d’investissement, le vendeur n’est plus ni propriétaire ni occupant de son bien. Par conséquent, il n’a plus aucune charge à payer.
- Avec la vente à terme occupée, l’acquéreur doit régler un bouquet comptant et des mensualités définies sur une période fixe. Le vendeur bénéficie, quant à lui, d’un Droit d’Usage et d’Habitation à vie ou pendant une durée définie par le contrat de vente. Il doit également s’acquitter des charges courantes liées à son bien.
- Le bouquet comptant et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu, s’il s’agit de sa résidence principale ou s’il est propriétaire du bien vendu depuis 30 ans.
Lors d’une vente en nue-propriété, le vendeur perçoit la totalité de la somme dès signature de l’acte notarié. Une façon pour lui de débloquer une importante somme au comptant et ainsi anticiper un projet futur ou procéder à sa succession, par exemple. Par le biais d’un démembrement, le vendeur conserve l’usufruit de son bien immobilier. En effet, il peut y vivre jusqu’à son décès mais ne percevra pas de rente mensuelle de la part de l’acquéreur qui devient donc nu-propriétaire (il possède le bien, mais ne peut pas l’occuper, ni percevoir de revenus en provenance de ce dernier).
Le démembrement d’un bien immobilier permet à l’investisseur de l’acquérir à prix réduit (jusqu’à 50% moins cher).
Les bénéfices investisseurs du viager immobilier
Le viager immobilier est une solution d’investissement permettant de se constituer un patrimoine dans des conditions financières et fiscales très attractives et avec des frais réduits. La particularité de cette transaction immobilière consiste pour l’investisseur, avec un apport comptant et une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur, à devenir propriétaire du bien dès la signature chez le notaire.
Le principe de l’achat en viager et de la vente à terme est le crédit vendeur. Le vendeur endosse le “rôle de la banque”. De ce fait, le financement bancaire n’est donc pas nécessaire.
Tous ces avantages font de l’investissement en viager, un placement offrant l’un des meilleurs couples risque/rentabilité du marché avec une rentabilité annuelle moyenne de 7 % sur la période.
Investissement sécurisé bénéficiant d’un cadre fiscal particulièrement avantageux.
Placement souple et rentable, qui permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme, sans recours au crédit bancaire.
Investissement socialement responsable, utile à la société et aux séniors qui peuvent améliorer leur quotidien.
Les bénéfices vendeurs du viager immobilier
Vendre son bien immobilier en viager permet au vendeur d’améliorer sa retraite et de rester chez lui en toute autonomie. Dans la majorité des cas, le vendeur opte pour la solution du viager occupé et conserve l’usufruit de son bien jusqu’à son décès. La participation financière de l’investisseur, entre l’apport et la rente versée tous les mois, permet au vendeur de vieillir dans un confort financier amélioré.
De plus, les dépenses liées au bien comme les impôts fonciers ou encore la réalisation de travaux, sont désormais à la charge du nouveau propriétaire. Ce qui permet au vendeur de faire des économies en plus de la rente qu’il perçoit.
Le viager peut également faire partie d’une stratégie patrimoniale, par exemple, pour anticiper sa succession. Il est possible de transmettre le bouquet à ses héritiers avec des droits de succession allégés.
Transaction immobilière qui permet de rester vivre chez soi de manière autonome.
Solution d’investissement qui aide à augmenter ses revenus et à diminuer ses charges.
Vendre en viager facilite la succession et la transmission de son patrimoine immobilier.
