lundi 13 janvier 2025

Investir en France depuis l’étranger : le viager, une solution pour un placement refuge sécurisé, abordable, éthique et rentable (et sans prêt bancaire)

Le viager se distingue en 2025 comme une solution d’investissement idéale pour les expatriés. Offrant sécurité, rentabilité, et des avantages fiscaux spécifiques, il permet de diversifier son patrimoine sans gestion locative. Que ce soit à Paris ou sur la Côte d’Azur, le viager offre un placement immobilier éthique, sécurisé et adapté aux non-résidents.

Pourquoi le viager séduit les expatriés en 2025

Les expatriés recherchent des solutions d’investissement fiables et rentables. 

Le viager, souvent méconnu, se révèle être une option stratégique, permettant de sécuriser son patrimoine tout en soutenant les seniors. 

Avec des régions comme Paris et la Côte d’Azur en tête des destinations d’investissement, le viager est aujourd’hui une opportunité unique pour les expatriés investisseurs. 

En 2025, cette forme d’investissement attire de plus en plus, offrant des perspectives prometteuses et diversifiées. Cela reflète une nouvelle tendance où l’immobilier devient un refuge pour préserver et accroître son capital, en s’adaptant aux besoins spécifiques des non-résidents. Le viager permet à la fois de concilier sécurité financière, diversification patrimoniale et impact social positif, autant d’atouts qui font de cette stratégie un choix précieux pour les expatriés souhaitant préparer leur avenir.

Le viager : un investissement stable et rentable

1. Principe du viager 

Le viager repose sur un système simple : l’acquéreur verse un capital initial (le bouquet) et une rente viagère au vendeur, tout en permettant à ce dernier de continuer à occuper le bien. Ce modèle offre une stabilité financière et une valorisation progressive pour l’investisseur. Il est également basé sur des calculs actuariels précis, qui garantissent un équilibre entre les intérêts des deux parties. En outre, il s’agit d’un contrat personnalisé, adapté aux spécificités de chaque situation. Contrairement à l’achat immobilier classique, le viager offre une structure flexible qui permet de moduler les paiements et de prévoir des clauses avantageuses selon les objectifs des investisseurs.

2. Avantages du viager pour les expatriés :

  • Pas de prêt coûteux :

En optant pour un viager, les expatriés évitent les prêts immobiliers souvent coûteux, qui peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d'euros d'intérêts sur la durée. Dans ce modèle, c'est le vendeur qui agit comme "prêteur", simplifiant ainsi le processus pour l'acquéreur.

  • Prix attractifs 

Les biens en viager sont toujours proposés à un prix décoté des loyers payés d’avance. Cela permet d’accéder à des opportunités immobilières rares tout en bénéficiant d’une potentielle plus-value à long terme. Ces prix réduits ouvrent des possibilités pour les expatriés souhaitant investir dans des zones prisées sans excéder leur budget.

  • Rentabilité

Le viager permet de générer des revenus passifs réguliers grâce à la valorisation du bien. Les expatriés profitent d’un rendement souvent plus élevé que les placements financiers traditionnels, tout en diversifiant leurs actifs. De plus, la hausse progressive de la valeur du bien renforce leur patrimoine global.

  • Absence de gestion locative 

Idéal pour les expatriés, qui n’ont pas à gérer les aléas liés aux locataires. Ce gain de temps et de tranquillité est un atout majeur pour ceux vivant à l’étranger, souvent confrontés à des différences horaires et des barrières culturelles. En outre, cela réduit les coûts liés aux intermédiaires comme les agences de gestion locative, et pas de travaux entre deux locataires.


Pourquoi le viager est une solution idéale pour les expatriés

1. Diversification de patrimoine sans gestion locative

Pour les expatriés, diversifier leur patrimoine est essentiel. Le viager offre une solution immobilière stable, sans les contraintes de gestion associées à un bien locatif classique. Cette diversification permet de répartir les risques tout en consolidant un portefeuille d’actifs tangible. 

En outre, il constitue une manière efficace de contrer les fluctuations des marchés financiers. Avec le viager, les expatriés peuvent investir dans des biens variés, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, offrant ainsi une souplesse adaptée à leur stratégie patrimoniale.

2. Fiscalité avantageuse pour les non-résidents

Les investisseurs expatriés bénéficient de plusieurs avantages fiscaux en viager :

  • Absence de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les plus-values pour les résidents de l’UE/EEE.

  • Conventions fiscales bilatérales évitant la double imposition et réduisant certaines taxes. Ces accords permettent à de nombreux expatriés de minimiser leur charge fiscale et d’optimiser leurs revenus nets.

  • Réduction progressive de la taxation des plus-values en fonction de la durée de détention. Ce mécanisme favorise les investissements à long terme et encourage une gestion prudente et stratégique du patrimoine.

  • Les droits dits de notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur du bien libre, ce qui fait que souvent les frais de notaire sont divisés par deux. 

  • Absence de revenus locatifs imposables pour le viager occupé, allégeant ainsi la fiscalité globale et offrant une stratégie efficace pour optimiser les revenus passifs. 

Par ailleurs, les avantages fiscaux liés au viager peuvent varier selon les pays, offrant des opportunités d’optimisation adaptées aux situations individuelles.

3. Sécurité et placement en euros

Dans un contexte de fluctuations monétaires, le viager permet d’investir en euros, offrant ainsi une sécurité financière appréciée par les non-résidents. Cette stabilité monétaire est un critère clé pour les investisseurs cherchant à protéger leur capital des variations des taux de change. 

Le viager offre une résistance accrue face aux crises économiques globales, renforçant son attrait pour les investisseurs prudents. Cette caractéristique en fait une solution particulièrement rassurante dans un environnement international parfois imprévisible.

Pouvoir investir pour un retour en France programmé. Les tableaux de vie fournis par l'INSEE permettent de programmer la durée statistique de l'investissement pour se payer un pied-à-terre à Paris, une belle propriété dans sa région d'origine ou simplement investir pour revendre plus tard à la retraite.

Régions clés pour un investissement stratégique

1. Paris et sa région

Le marché immobilier parisien reste une valeur sûre. Un viager à Paris garantit une stabilité et une forte valorisation, attirant les expatriés en quête d’un placement sécurisé. La capitale, avec son attractivité économique et culturelle, continue de susciter un intérêt croissant chez les investisseurs internationaux. Sa demande constante en fait un territoire de choix pour maximiser les retours sur investissement. De plus, l’offre variée en termes de typologie de biens permet aux investisseurs de trouver des opportunités parfaitement alignées avec leurs objectifs.

2. Côte d’Azur

Région prisée pour son cadre idyllique, la Côte d’Azur est idéale pour les investisseurs cherchant un bien de prestige tout en bénéficiant d’une rentabilité attractive. Avec ses plages emblématiques, son climat ensoleillé et son art de vivre unique, elle constitue une destination privilégiée pour les expatriés cherchant à allier plaisir et rendement. De plus, la région offre un potentiel touristique fort, renforçant ainsi la valeur des biens. Les opportunités en viager libre ou occupé permettent de s’adapter aux attentes spécifiques des investisseurs.

3. Normandie et autres régions côtières

Ces zones offrent des opportunités accessibles, parfaites pour les expatriés souhaitant diversifier leur patrimoine à moindre coût. La Normandie, en particulier, séduit par son patrimoine historique et ses paysages bucoliques, tout en proposant des biens à des prix compétitifs. En outre, les régions côtières attirent une clientèle diversifiée, garantissant une revente aisée à long terme. Les investissements dans ces zones peuvent également offrir des perspectives de développement intéressantes dans les secteurs du tourisme et des résidences secondaires.

Comparaison avec d’autres types d’investissements immobiliers

1. Achat locatif

Bien que générant des revenus passifs, l’achat locatif nécessite une gestion chronophage et comporte des risques d’impayés. Les expatriés peuvent rencontrer des difficultés supplémentaires en gérant des locataires à distance, ce qui complique davantage ce type d’investissement. Ces contraintes logistiques peuvent entraîner des coûts supplémentaires liés à l’externalisation de la gestion locative. Le coût du crédit et la fiscalité des investissements locatifs font que la rentabilité locative est parfois quasi nulle.

2. SCPI

Les SCPI sont attractives pour leur simplicité, mais leurs rendements peuvent être affectés par des frais élevés et une dépendance au marché commercial. Elles offrent cependant une diversification à moindres efforts, mais sans la sécurité tangible d’un bien physique. De plus, leur sensibilité aux fluctuations économiques les rend parfois moins prévisibles. Ces placements sont donc davantage conseillés pour les investisseurs tolérant un niveau de risque plus élevé.

3. Viager

Le viager combine rentabilité, achat à prix très inférieur au marché (gain immédiat statistique est connu dès le départ), fiscalité avantageuse, et absence de gestion locative, ce qui en fait une solution unique et adaptée aux expatriés. Il se distingue par son équilibre entre valorisation et simplicité. En outre, il présente un potentiel de croissance durable, même dans un contexte économique incertain. Ce type d’investissement permet de concilier les objectifs patrimoniaux et une certaine tranquillité d’esprit.

Impact à long terme sur le patrimoine des expatriés

1. Protection contre l’inflation

Le viager protège votre capital contre l’inflation grâce à la valorisation continue des biens immobiliers. Cette protection est cruciale pour préserver le pouvoir d’achat des expatriés sur le long terme. Contrairement à certains placements financiers, l’immobilier reste une valeur refuge face aux crises économiques. Investir en viager permet ainsi de maintenir une stabilité économique dans des périodes de volatilité.

2. Transmission intergénérationnelle

Le viager permet de préparer l’avenir de vos enfants tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur le long terme. C’est une stratégie idéale pour organiser la transmission de votre patrimoine tout en maintenant une partie de votre capital productif. Cette approche garantit une sécurité financière pour les générations futures. De plus, le viager peut faciliter la transmission dans un cadre familial en offrant une solution patrimoniale flexible.

3. Constitution d’un patrimoine solide

En investissant dans des biens en viager, les expatriés renforcent leur patrimoine immobilier tout en diversifiant leurs actifs. Cette diversification assure une répartition optimale des risques et une croissance continue de leur richesse. Par ailleurs, le viager constitue une pierre angulaire d’une stratégie patrimoniale globale, garantissant à la fois sécurité et rendement. Les biens acquis peuvent être transmis ou revendus à des conditions avantageuses, assurant une gestion souple et adaptée.

Témoignages d’expatriés ayant investi en viager

Paul, expatrié à Singapour

Paul a investi dans un viager à Paris pour diversifier son patrimoine. « L’accompagnement de Capital Viagers m’a permis de gérer mon investissement depuis Singapour en toute simplicité. C’est une solution parfaite pour une gestion à distance. »

Sophie, résidente à Montréal

Sophie a choisi un viager libre sur la Côte d’Azur pour un rendement immédiat. « C’est un investissement rentable et éthique, qui me correspond parfaitement. Je me sens en phase avec mes valeurs tout en bénéficiant d’un excellent rendement. »

Marc, expatrié à New York

Marc a investi en Normandie pour sa résidence secondaire. « J’ai trouvé une solution sécurisée, avec un impact social positif. Cela me permet de concilier mes objectifs personnels et patrimoniaux. »

Les étapes pour investir en viager avec Capital Viagers

1. Audit fiscal et patrimonial

Capital Viagers évalue vos besoins et propose des solutions sur-mesure pour optimiser votre investissement. Une analyse approfondie garantit une stratégie parfaitement alignée à vos objectifs.

2. Recherche de biens adaptés

Capital Viagers, grâce à un réseau d’experts, sélectionne des biens parfaitement alignés avec votre stratégie, dans des régions clés telles que Paris et la Côte d’Azur.

3. Accompagnement administratif et juridique

Capital Viagers s’occupe de toutes les démarches, garantissant une transaction fluide et sécurisée.

4. Suivi après l’acquisition

Un service après-vente personnalisé assure la gestion des rentes et l’assistance continue.

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Le viager, un choix stratégique pour les expatriés

Le viager offre une stabilité financière, une fiscalité avantageuse, et une gestion simplifiée. En 2025, il se positionne comme un placement sécurisé et éthique, idéal pour les expatriés en quête de diversification patrimoniale. Grâce à Capital Viagers, chaque étape est optimisée pour garantir une expérience d’investissement fluide et sereine. Que vous soyez à Dubaï, New York, ou Hong Kong, le viager est une opportunité unique pour construire un patrimoine solide et durable tout en soutenant les seniors.

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