dimanche 25 août 2024

La vente à terme en immobilier : principes et intérêts

Vous cherchez une solution alternative au crédit immobilier traditionnel, ou vous vous interrogez sur le viager ? La vente à terme pourrait être l'option idéale pour vous. Ce mécanisme financier permet de sécuriser l’achat d’un bien immobilier tout en évitant les complexités liées à l'emprunt bancaire.

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme est une transaction immobilière qui permet à l'investisseur de devenir propriétaire en versant un montant initial au vendeur, appelé "bouquet", suivi de mensualités étalées sur une période définie. Contrairement au crédit immobilier, aucun intérêt bancaire n’est dû. L’acte de vente est conclu devant un notaire, garantissant ainsi la sécurité juridique de l’opération.

Cas concret :

Un entrepreneur parisien, Pierre-Antoine, désireux d'investir dans l'immobilier sans s'endetter auprès des banques. En optant pour la vente à terme, il acquiert un appartement parisien de standing tout en échelonnant ses paiements sur 10 ans, sans s'acquitter des frais d'intérêts.

Quelle est la différence entre une vente à terme et une vente en viager ?

Dans les deux cas, la vente à terme et le viager permettent d’acquérir un bien en échelonnant le paiement sur plusieurs années et donc de se constituer un patrimoine sans recourir à un crédit immobilier. Mais plusieurs distinctions majeures existent :

  • Durée des paiements : Dans une vente à terme, les mensualités sont versées sur une durée fixe, souvent comprise entre 5 et 20 ans. En revanche, le viager implique des paiements jusqu’au décès du vendeur, ce qui introduit une incertitude sur la durée de l’engagement.
  • Calcul du prix : Le prix d’une vente en viager est déterminé en fonction de la valeur vénale du bien, du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) si le bien est occupé, et de l’âge du vendeur. En vente à terme, le prix est calculé de manière plus simple, en fonction de la valeur du bien et de la durée des paiements.

Quelle différence dans le calcul du prix entre le viager et la vente à terme ?

Dans le cadre d’un viager, le prix est influencé par plusieurs facteurs, dont la valeur vénale du bien et l’âge du vendeur. Le DUH, lorsqu'il est applicable, réduit la valeur vénale, augmentant ainsi la rente viagère. À l’inverse, dans une vente à terme, le montant du bouquet et des mensualités est fixé d’avance, offrant ainsi une prévisibilité totale pour les deux parties.

Cas concret :

Supposons que la valeur vénale d’un appartement soit de 500 000 €. Dans une vente à terme sur 15 ans, l’investisseur verse un bouquet de 100 000 € et des mensualités de 2 222 € pendant 15 ans. En viager, cette même propriété pourrait générer un bouquet plus faible et une rente à vie, dont le montant dépendrait de l’âge du vendeur.

CritèreVente à termeVente en viager
Durée des paiementsFixée à l'avance (5 à 20 ans)Jusqu'au décès du vendeur
Calcul du prixBasé sur la valeur du bien et la duréeBasé sur la valeur du bien, DUH et âge
Droits du vendeurAucun après la vente (si libre)Droit d'usage et d'habitation possible

Qu’est-ce qu’une vente à terme libre ou occupée ?

La vente à terme se décline en deux formes principales :

  • Vente à Terme Libre : L’investisseur devient immédiatement propriétaire et peut occuper ou louer le bien. Le vendeur cède tous ses droits dès la signature de l’acte de vente. Cette option est idéale pour ceux qui souhaitent jouir de leur acquisition immédiatement.
  • Vente à Terme Occupée : Le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour une durée définie ou jusqu’à son décès. Durant cette période, il continue d’habiter le bien, tout en étant responsable des charges courantes. L’investisseur, de son côté, prend en charge les travaux importants et la taxe foncière.
Cas Concret :

Françoise, retraitée de 72 ans, choisit une vente à terme occupée pour rester dans son appartement tout en complétant sa retraite. Elle reçoit un revenu mensuel pendant 10 ans, tout en continuant à habiter son logement, libérée des lourds travaux d'entretien.

Quels sont les avantages d’une vente à terme ?

La vente à terme offre de nombreux avantages pour le vendeur et pour l’investisseur :

  • Contourner un crédit immobilier : au lieu de rembourser son emprunt chaque mois à la banque, on verse des mensualités au vendeur du bien. Le vendeur agit donc en quelque sorte comme une banque qui accorde un prêt à l’investisseur. Les mensualités de paiement remplacent les mensualités du remboursement à la banque. C'est donc un moyen d'investir dans l'immobilier sans avoir recours à un emprunt bancaire et donc éviter de devoir rembourser les intérêts demandés par la banque.
  • Une fiscalité avantageuse : la vente à terme est très intéressante pour le vendeur puisque les mensualités sont exonérées d’impôts. Les mensualités versées au vendeur sont considérées comme le paiement d’une vente immobilière et non comme des revenus fonciers. A ce titre, elles ne sont pas imposables.
  • Un investissement clair et serein : étant donné que les mensualités sont définies sur une durée fixe (et non un événement aléatoire comme le décès du vendeur dans le cas du viager), les deux parties connaissent la durée et le montant final de la transaction. Pour le vendeur, c’est aussi l’assurance que son bien sera vendu au juste prix. Si le vendeur décède avant le versement de l’intégralité des mensualités, les mensualités suivantes seront versées à ses héritiers.

Quels sont les inconvénients d’une vente à terme ?

  • Le paiement des charges même si le bien est occupé par le vendeur : l’acquéreur doit prendre en charge la taxe foncière ou les charges de copropriété, même s’il n’occupe pas le bien.
  • L’annulation de la vente si incident de paiement : en cas d’incident de paiement de la rente, la vente est annulée.

Rôle dans les stratégies d'investissement

Pour les investisseurs, la vente à terme représente une stratégie intéressante pour diversifier un portefeuille immobilier

Contrairement aux investissements locatifs traditionnels, la vente à terme offre une prévisibilité en termes de flux de trésorerie, car les paiements sont fixes et programmés sur une durée déterminée. Cela permet aux investisseurs de mieux planifier leur trésorerie et de réduire les risques liés à l’impayé locatif ou aux fluctuations des prix de location.

De plus, pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité, la vente à terme peut offrir des avantages fiscaux significatifs, notamment si elle est combinée à d'autres formes de défiscalisation immobilière

Aussi, dans un marché où les taux d’intérêt sont élevés ou les conditions d’emprunt bancaires sont restrictives, la vente à terme devient une alternative attrayante. En évitant les intérêts bancaires, l'investisseur peut améliorer la rentabilité nette de son investissement, ce qui est particulièrement pertinent dans un contexte de hausse des taux d'intérêt.

Opportunités pour les Expatriés

Les expatriés représentent une catégorie d'investisseurs particulièrement intéressée par la vente à terme en France. Pour eux, cette méthode d'acquisition présente plusieurs avantages, notamment en termes de stabilité et de prévisibilité des paiements. 

De plus, investir en France via une vente à terme permet de bénéficier de la stabilité du marché immobilier français, reconnu pour sa résilience face aux crises économiques.

La vente à terme est aussi une option attractive pour les expatriés qui souhaitent préparer leur retour en France en acquérant un bien immobilier sans supporter les fluctuations des taux de change ou les aléas des marchés financiers internationaux. 

De plus, en raison de la durée prédéfinie des paiements, ils peuvent mieux planifier leur budget à long terme. 

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