Commencer jeune permet de viser un patrimoine immobilier conséquent à long terme en revendant les premiers viagers pour réinvestir dans de nouveaux. Au fil du temps, cette stratégie vous permettra de faire croître votre patrimoine de manière significative.
Cerise sur le gâteau, vous pourrez, lorsque vous serez vous-même en retraite, revendre ces biens en viager, vous assurant ainsi de confortables rentes.
Qu’est-ce que l’investissement en viager ?
Le viager est une forme d’investissement immobilier dans lequel le prix d’achat d’un bien n’est pas versé intégralement au moment de la vente.
Le principe est simple : l’acquéreur achète un bien à une personne, généralement âgée, en échange d’une rente viagère versée à vie à ce dernier.
Le vendeur peut également percevoir un capital initial, appelé « bouquet », versé au moment de la signature de l’acte de vente. La particularité du viager réside dans l’incertitude sur la durée des paiements, puisque ceux-ci cessent au décès du vendeur.
Il existe deux types de viager :
Le viager occupé : le vendeur conserve le droit d’habiter le bien. Ce droit d’usage réduit la valeur du bien, rendant l’investissement plus accessible.
Le viager libre : l’acquéreur peut occuper ou louer le bien immédiatement, mais le coût d’achat est généralement plus élevé. Ce type de viager est plus rare.
Pourquoi le viager pour les moins de 30 ans ?
Investir jeune dans un viager présente des avantages considérables, surtout lorsqu'on le compare à l'achat traditionnel d'un bien immobilier financé par un prêt bancaire. Plusieurs raisons rendent cette solution particulièrement adaptée aux moins de 30 ans :
1. Un investissement abordable :
Contrairement à l'achat d'un bien immobilier classique, le viager ne nécessite pas de mobiliser une somme importante immédiatement. Un bouquet de 20 000 € peut suffir pour investir dans un bien, ce qui est bien plus abordable que les apports demandés par les banques pour un crédit immobilier classique. Cela permet aux jeunes d'accéder à la propriété sans s'endetter lourdement dès le départ.
2. Une retraite par capitalisation :
Le viager permet de transformer une partie de ses économies en un actif tangible : l'immobilier. À terme, le bien sera totalement acquis et pourra soit être revendu pour réaliser une plus-value, soit générer des revenus locatifs pour compléter une retraite. Il s'agit donc d'un véritable système de retraite par capitalisation qui permet de diversifier ses sources de revenus pour l'avenir.
3. Des rentes adaptées aux petits budgets :
Les rentes viagères peuvent être fixées à moins de 300 €, ce qui rend le coût d'acquisition soutenable pour les jeunes actifs. Cela permet d'éviter un endettement excessif tout en assurant une rentabilité future.
4. Avantages fiscaux :
Les frais de mutation dans un viager occupé sont calculés sur la valeur du bien en tenant compte de son occupation, ce qui permet de réaliser des économies par rapport à une vente classique. De plus, contrairement à un investissement locatif classique, vous ne percevez pas de loyers, donc vous n'êtes pas imposé sur ces derniers, car ils sont inclus dans la décote du prix d'achat. Enfin, en fonction de la durée de détention du bien, vous bénéficiez d'un abattement sur la plus-value, ce qui peut encore améliorer la rentabilité de l'opération.
Construire un patrimoine immobilier en 40 ans : une retraite par capitalisation
Prix d’acquisition très avantageux
En achetant en viager, vous obtenez le bien à un prix bien inférieur à sa valeur de marché, car le prix prend en compte le droit d'usage et d'habitation du crédirentier.
Plus vous commencerez à acheter en viager jeune, plus vous pourrez acquérir des biens auprès de vendeurs également jeunes. Cela permettra de bénéficier d'une décote d'occupation plus importante sur le prix d'achat, car la durée d'occupation potentielle du vendeur est plus longue. Ainsi, vous réaliserez des économies très importantes et optimiserez votre investissement.
Achat sans frais d'emprunt bancaire
Contrairement à un achat immobilier classique, financé à 100% par un prêt bancaire, le viager ne nécessite pas d'emprunt. Cela signifie pas d'intérêts à rembourser, ce qui réduit drastiquement le coût total d'acquisition du bien. Les intérêts sur un prêt immobilier peuvent représenter une part importante du coût final d’un bien, et en les évitant, vous maximisez d'emblée la rentabilité de votre investissement.
Pas de frais de gestion locative
En viager occupé, c'est le crédirentier (la personne qui vend le bien) qui continue d'habiter le bien jusqu'à son décès. Vous n'avez donc pas besoin de gérer un locataire. Cela élimine tous les frais de gestion locative qui s’accumulent souvent : gestion par une agence, impayés de loyers, ou encore le temps et l'énergie à consacrer à la recherche de nouveaux locataires.
Pas de travaux entre locataires
Comme le crédirentier vit dans le bien, il en est responsable et l'entretien lui-même. Vous évitez ainsi les tracas liés aux réparations ou rénovations fréquentes entre deux locataires, un souci majeur dans l'immobilier locatif traditionnel. L'état du bien reste stable, et vous n'avez pas à prévoir de budget pour des travaux locatifs importants.
Comment se lancer dans l'achat en viager ?
Pour les jeunes souhaitant investir en viager, voici quelques étapes clés :
Évaluer sa capacité d'investissement
Il est important de s’assurer que l’on peut financer le bouquet sans prêt bancaire ainsi que de pouvoir verser une rente de manière régulière. Un apport initial de 20 000 € peut suffir, mais il faut également anticiper le versement des rentes sur plusieurs années comme lorsque l’on fait un crédit à une banque.
Se faire accompagner
Vous avez des questions particulières ? Contactez-nous et nous étudierons avec vous le projet qui vous ressemble le plus.
Vous êtes vendeur ? Faites votre simulation gratuite ici.
Vous êtes acheteur ? Faites votre simulation gratuite ici.
Conclusion
Investir en viager à moins de 30 ans est potentiellement très rentable sur le long terme. Le viager, en plus d'offrir un prix d'acquisition très avantageux quand on commence jeune, permet d'investir sans emprunt bancaire ni frais annexes, ce qui maximise la rentabilité de chaque bien acquis. Avec un apport initial abordable, une gestion fiscale optimisée, et la possibilité de diversifier son patrimoine, le viager constitue une véritable alternative à la préparation de la retraite.
Sur une période de 40 ans, l'effet de levier est considérable : en multipliant les acquisitions, puis en revendant et en remettant les biens en viager, vous vous constituez un portefeuille immobilier solide, générateur de revenus, qui peut servir de véritable retraite par capitalisation, sans les inconvénients traditionnels de l’immobilier locatif classique.
En somme, le viager offre aux moins de 30 ans une porte d'entrée accessible dans le monde de l'immobilier et une stratégie intelligente pour bâtir une sécurité financière à long terme. Il représente une occasion unique de préparer leur retraite dès aujourd'hui, tout en profitant des opportunités du marché immobilier.