Nous avons interrogé un spécialiste de la question pour nous éclairer sur le sujet.
La solution offre différentes opportunités :
- Rester chez soi en conservant son indépendance, avec les aménagements nécessaires qui permettent de conserver son autonomie
- Profiter plus de la vie : améliorer sa qualité de vie, en occupant son domicile à vie, dégagé des travaux importants et des taxes foncières, en utilisant le produit de la vente pour améliorer son quotidien (voyager plus, faire des donations, réaliser de nouveaux projets …) ou aider un proche, ou rembourser une dette
- Protéger son conjoint survivant : la rente reçue est réversible à 100%, une manière facile de protéger son conjoint.
- Prévoir sa succession en transmettant le « bouquet » reçu à ses héritiers avec une fiscalité réduite.
Pour aborder cette solution, divers points doivent être précisés :
1. Quelles options de viager choisir ?
Viager occupé avec rente : versement d’un montant initial (bouquet) non fiscalisé et rente mensuelle à vie (avec abattement fiscal), indexée chaque année selon l’inflation
Viager occupé sans rente : somme totale importante versée intégralement à la vente, utilisée à volonté ou transmise à des proches et héritiers.
Viager libre : versement d’une somme et rente mensuelle à vie, en libérant le bien vendu (dans ce cas, la rente est supérieure à celle d’un viager occupé)
Vente à terme occupée : acompte initial et paiements mensuels durant une période prédéterminée (non fiscalisés)
Nue-propriété : versement d’une seule somme importante sans rente avec possibilité de louer le bien. Toutes les charges et taxe foncière restent à charge du vendeur.
2. Comment se fait le calcul de la vente ?
Selon un barème officiel « barème d’Aubry » qui, à partir de l’estimation de la valeur du bien d’une part, de l’espérance de vie du vendeur ou celle des deux partenaires (mariés ou pacsés au minimum) d’autre part, qui va déterminer la proposition selon l’option choisie (100% bouquet, ou bouquet+ rente…).
3. Quels sont les frais à prévoir lors de la vente ?
La commission due à l’agence est de l’ordre de 6 à 8%, à charge de l’acquéreur, de même que les frais de notaire.
4. Que se passe-t-il si le dernier qui reste / dernier vivant part en EHPAD ?
La rente est majorée de 30%. Cela est strictement lié au départ en EHPAD ? quid si le dernier vivant par vitre chez ses parents ou ailleurs ?
5. Quelle sécurité y a-t-il en cas de cessation de paiement de la rente ?
Ce cas est couvert par un dispositif coercitif, car le vendeur redevient propriétaire dès la seconde rente mensuelle impayée.
Pour conclure, la réflexion qui précède la décision de vendre un bien en viager est fondamentale car elle va déterminer le type de conseil apporté par le spécialiste, dont la première question sera : « Quel est votre projet de vie ? en vue de faire quoi ? »
La particularité de ce type de vente nécessite de s’adresser à une agence spécialisée, qui, outre son savoir-faire, apportera l’accompagnement nécessaire pendant toute la durée du viager (dans le cas de rente à vie).
Une décision particulière certes… mais il est dit que, plus sereins, « les gens qui vendent en viager vivent trois ans de plus ».
Propos recueillis par Annie Bressange, auprès de Eric Salles.