Vendre son bien en viager peut se révéler une bonne stratégie pour augmenter ses revenus à la retraite. Cependant, pour que cette opération soit une réussite, il convient de connaître les pièges à éviter et de suivre quelques conseils. Voici donc les points à prendre en considération pour bien vendre en viager.
Piège 1 : mal estimer son bien
Cela semble évident, mais l’un des premiers pièges à éviter est la sous-évaluation de la valeur de son bien immobilier. L’estimation du logement est une étape cruciale dans le processus de de la vente. Si elle est mal réalisée, elle peut conduire à une sous-évaluation ou une surévaluation du bien, et donc à une rente viagère inadaptée. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour déterminer le montant de la rente viagère et du bouquet en adéquation avec la valeur réelle du bien.
Concrètement, comment se passe l'estimation avec Capital Viagers?
Nous travaillons avec des algorithmes qui nous permettent de savoir tout ce qui s’est vendu sur les derniers mois chez les notaires et à quel prix.
Nous visitons ensuite le bien pour confirmer l’état et ajuster à la hausse ou à la baisse. Nous faisons parfois appel à un expert en évaluation immobilière auprès de la chambre des experts immobiliers de France pour certains biens de prestige notamment.
Piège 2 : ne pas anticiper les fluctuations du marché immobilier
Dans le cadre d’un viager occupé ou d’un viager libre, le paiement de la taxe foncière est à la charge de l’acquéreur, puisque ce dernier devient juridiquement propriétaire du logement à la date de la signature de l'acte authentique de vente.
En revanche, pour une vente en démembrement l’acquéreur procède la nue-propriété et le vendeur conserve l’usufruit, c’est à lui de s’acquitter de la taxe foncière.
Bien sûr, Il est impossible de prévoir avec précision l'évolution du marché immobilier. Une baisse significative des prix de l'immobilier après la vente peut cependant vous donner l'impression d'avoir vendu à perte. Il faut conserver à l’esprit que la vente en viager est d’abord une garantie de revenus et non une opération immobilière spéculative.
En outre, pour conserver votre pouvoir d'achat au fil du temps, nous vous conseillons d’inclure une clause d'indexation dans votre contrat de vente. Cette clause permet d'ajuster la rente que vous recevez en fonction d'un indice précis, comme l'indice des prix à la consommation ou un indice spécifique à l'immobilier. Elle peut ainsi vous protéger contre l'inflation et une certaine fluctuation des prix de l'immobilier.
Piège 3 : ne pas considérer l’acheteur
Un autre piège de l’achat en viager peut résider dans le choix de l'acheteur. Bien qu’il existe des garanties (clause résolutoire, privilège vendeur), il est primordial de sélectionner un acheteur solvable qui sera en mesure de payer la rente jusqu'au bout.
Une relation de confiance entre l’acheteur et le vendeur est par ailleurs indispensable pour respecter les enjeux financiers mais aussi humains de la vente en viager. Aussi, Capital Viagers sélectionne avec le plus grand soin le profil des acquéreurs, et privilégie la transparence en mettant en relation vendeurs et investisseurs.
Piège 4 : oublier la clause de réversion de la rente viagère si vous êtes en couple
La clause de réversion de la rente doit être prise en compte dans une vente en viager pour un couple. En cas de décès, cette clause garantit en effet que la rente sera transférée au conjoint survivant.
Piège 5 : négliger les charges
Lors d'une vente en viager, le vendeur a généralement l'obligation de s’acquitter des dépenses courantes (taxes, entretien quotidien, etc.). Il est donc essentiel de prévoir ces charges pour qu'elles ne grèvent pas trop votre rente viagère. N'oubliez pas de prendre en compte les éventuelles augmentations de ces coûts dans le futur.
Piège 6 : ne pas tenir compte de la fiscalité
La rente mensuelle que le vendeur perçoit est soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions et retraites. Néanmoins, un abattement est appliqué en fonction de l'âge du vendeur à la date de la première perception de la rente. Plus le vendeur est âgé, plus l'abattement est important. Il peut donc être bénéfique d’attendre 1 an avant de vendre pour profiter d’un abattement plus avantageux.
De la même manière, si le logement mis en vente en viager concerne une résidence secondaire, il est important de prendre en compte l’éventuelle taxation sur la plus-value immobilière, dont le montant varie en fonction de la durée de détention du bien.
Le choix du moment optimal pour vendre doit donc être judicieusement calculé sur le plan financier.
C'est la raison pour laquelle nous réalisons pour nos clients un audit patrimonial complet afin de faire la recommandation la plus appropriée.
Piège 7 : rédiger un contrat flou
Un autre conseil important pour bien vendre en viager est de veiller à la rédaction du contrat. Celui-ci doit être clair et précis pour éviter tout malentendu futur. Il doit notamment détailler les obligations de chacune des parties en ce qui concerne l'entretien du bien et le paiement des charges.
Le contrat doit assurer la protection de vos droits. Que se passe-t-il en cas de départ anticipé ? De décès prématuré de l’acheteur ? Si vous souhaitez louer votre logement ?... Tous ces cas de figure doivent être anticipés et explicitement spécifiés dans le contrat de vente.
Chez Capital Viagers , nous fournissons au notaire rédacteur les clauses viagères à intégrer en fonction de la situation particulière du vendeur et en gardant à l’esprit que si le contrat doit protéger le vendeur à tout prix, il doit rester équilibré pour les deux parties.
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La vente en viager peut s'avérer une excellente opportunité. Néanmoins, il est crucial de bien comprendre les pièges potentiels et de prendre toutes les précautions nécessaires pour minimiser les risques. S’entourer des services d’un expert du viager en qui vous avez confiance permettra de sécuriser votre vente.