Qu’est-ce que le bouquet en viager ?
Rappelons-le, comme expliqué dans notre article “Comment fonctionne le viager ?”, le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) jusqu’au décès du bénéficiaire.
Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Le bouquet est donc une partie de la vente que l’acheteur paie au vendeur. Généralement cet apport représente entre 20% et 30% du prix de vente.
Est-ce que le bouquet est obligatoire ?
Non, le versement du bouquet n’est pas obligatoire. C’est le vendeur qui décide si un bouquet doit être versé ou non. Le montant du bouquet peut être fixé ou négocié.
Dans le cas où le vendeur ne demande pas de bouquet, la rente que l’acheteur doit lui verser sera plus élevée. Autrement dit, plus le bouquet est important, plus la rente est petite.
Notez également que, généralement, plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est élevé.
Comment calculer le bouquet ?
Le calcul du bouquet et de la rente dépend de plusieurs facteurs :
- Le prix du logement vendu libre d’occupation
- Le prix de vente occupé du bien (prix du bien en vente libre moins les loyers payés d’avance)
- L’espérance de vie du (ou des) vendeur(s)
- Le type de viager (libre ou occupé, vente à terme, viager avec réserve d’usufruit…)
- Les besoins financiers du vendeur
- Les capacités financières de l’acheteur
- Un taux de crédit vendeur
Il est à noter que ces calculs reposent sur de la statistique pour donner une base de départ mais les chiffres réels ne sont jamais connus à l’avance puisque, dans le cadre d’un viager, la fin du paiement s’arrête au moment du décès du vendeur.
Exemple “pédagogique” avec un bouquet de 20 000 € :
Mireille a une maison qui vaut 150 000€ si elle la vend de manière classique.
Comme Mireille va continuer à habiter sa maison, on estime la valeur occupée de celle-ci à 100 000€. Cette valeur est calculée en fonction de son espérance de vie (donnée par l’INSEE) et des loyers payés d’avance car elle occupe le bien. C’est ce que l’on appelle la valeur occupée du bien.
L’acheteur va donc payer 100 000€ pour la maison. Ce montant peut être divisé entre un paiement initial (appelé bouquet) et une rente mensuelle.
Si Mireille veut recevoir un bouquet de 20 000€ pour financer ses projets, il restera 80 000€ à payer statistiquement en rente par l’acheteur.
Un taux d'intérêt, fixé par les barèmes viagers, sera ajouté pour calculer la rente mensuelle finale par l’expert viager.
Il est important de noter que dans un viager occupé ou non, la durée de paiement de la rente est incertaine. L’acheteur pourrait payer la rente pendant une période très courte ou très longue, dépendant de la durée de vie de Mireille. C'est le principe du contrat viager : il y a toujours une part d'incertitude.
Exemple réel avec un vendeur de 81 ans souhaitant un bouquet de 50 000€ pour une maison d’une valeur libre de 300 000€ :
Pierre veut vendre sa maison d’une valeur de 300 000€.
À 81 ans, son espérance de vie selon l’INSEE est de 9,4 ans.
La valeur occupée de son bien est de 194 400€ (valeur du bien (300 000€) - Loyers payés d’avance (105 600€).
Pierre souhaite un bouquet de 50 000€ pour faire des dons à ses petits-enfants.
L’acquéreur devra donc à Pierre sous forme de rente à vie “statistique” : 194 400€ - 50 000€ de bouquet soit 144 400€.
La rente, ainsi calculée avec le taux d'intérêt des barèmes viagers, sera de 1316€ par mois à vie.
C’est l’agence viagère qui propose au vendeur ou à la vendeuse de faire des simulations avec des bouquets variables pour se rendre compte de la valeur du bouquet et de la rente afin de pouvoir faire son choix.
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