Le viager est souvent perçu comme une transaction complexe, entourée de nombreux préjugés et idées reçues. Pourtant, cette solution immobilière offre des avantages financiers, fiscaux et patrimoniaux aussi bien pour les vendeurs que pour les investisseurs. Dans cette interview exclusive, Éric Salles, Fondateur de Capital Viagers, répond sans détour aux 6 questions les plus fréquentes des vendeurs.
1️⃣ En quoi consiste réellement la vente en viager ?
Lorsqu'on évoque le viager, beaucoup pensent immédiatement à un concept flou, voire inquiétant, souvent résumé à l’idée d’un pari sur la vie du vendeur. Pourtant, cette solution immobilière existe depuis des siècles et permet à de nombreux seniors de sécuriser leur avenir tout en restant chez eux. Mais concrètement, comment fonctionne le viager ? Qui paie quoi ? Quelles sont les obligations de l’acheteur et du vendeur ?
Éric Salles :
La vente en viager est une transaction immobilière dans laquelle un vendeur, généralement senior, cède son bien à un acheteur en échange d’un bouquet (un capital immédiat) et d’une rente viagère versée jusqu’à son décès.
Il existe deux types de viager :
Le viager occupé : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès tout en percevant une rente.
Le viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement, ce qui modifie la structure du prix et de la rente.
C’est un excellent moyen pour un senior d’améliorer son niveau de vie tout en restant chez lui, sans se soucier des charges lourdes d’entretien, tout en ayant une sécurité financière à long terme.
2️⃣ Quels sont les principaux avantages pour un vendeur ?
Avec l’augmentation du coût de la vie et des pensions parfois insuffisantes, de nombreux seniors cherchent des solutions pour compléter leurs revenus sans pour autant quitter leur domicile. Certains envisagent la vente classique, d’autres la location, mais ces options ne sont pas toujours adaptées. Dans ce contexte, le viager apparaît comme une alternative pertinente. Quels sont les avantages concrets pour un vendeur ?
Éric Salles :
Le viager présente plusieurs bénéfices majeurs pour un vendeur :
✅ Un complément de retraite : la rente viagère permet d’augmenter son pouvoir d’achat et de vivre plus confortablement.
✅ Le maintien dans son logement : contrairement à une vente classique, le viager permet au vendeur de continuer à vivre dans son bien.
✅ Une réduction des charges : l’acheteur prend en charge une partie des charges et des gros travaux, allégeant ainsi les dépenses du vendeur.
✅ Un capital immédiat : le bouquet reçu à la vente peut être utilisé pour financer un projet, un voyage, ou aider ses proches.
✅ Des avantages fiscaux : la rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 70 % selon l’âge du vendeur.
✅ Une meilleure gestion de la succession : le viager permet de préparer la transmission de son patrimoine en anticipant la répartition entre ses héritiers.
De nombreux vendeurs témoignent d’un réel soulagement financier et d’une amélioration de leur qualité de vie après avoir opté pour cette solution.
3️⃣ Le viager est-il vraiment un "pari sur la mort" ?
L’un des plus grands freins au viager reste cette perception négative : "C’est un pari sur la mort du vendeur". Cette idée reçue, véhiculée par des films ou des anecdotes mal comprises, empêche de nombreux seniors d’envisager cette solution. Pourtant, si le viager existait réellement pour spéculer sur la vie des gens, il ne serait pas aussi strictement encadré par la loi. Alors, qu’en est-il réellement ?
Éric Salles :
C’est un préjugé tenace ! En réalité, le viager est une solution gagnant-gagnant où chacun trouve son intérêt.
Le vendeur bénéficie d’une rente garantie à vie et d’une sécurisation de son avenir financier. Quant à l’acheteur, il réalise un investissement immobilier à long terme, avec une forte décote et sans gestion locative.
Contrairement aux idées reçues, la majorité des investisseurs en viager sont des personnes soucieuses de l’aspect humain et patrimonial, et non des spéculateurs. D’ailleurs, la loi protège les vendeurs avec des mécanismes garantissant le paiement des rentes et la récupération du bien en cas de défaillance de l’acheteur.
4️⃣ Comment est déterminé le prix d’un bien en viager ?
Une autre question qui revient souvent concerne l’évaluation du bien en viager. Beaucoup de vendeurs craignent de ne pas vendre au "juste prix" ou de voir leur patrimoine sous-évalué. D’autres se demandent comment est calculée la rente qu’ils percevront et si elle sera suffisante pour compléter leur retraite. Comment s’effectue cette estimation ? Quels critères sont pris en compte ?
Éric Salles : La valorisation d’un bien en viager repose sur plusieurs éléments :
📌 La valeur vénale du bien sur le marché immobilier.
📌 L’âge et l’espérance de vie du vendeur, qui impactent la durée potentielle de versement de la rente.
📌 L’occupation ou non du bien : un viager occupé implique une décote importante par rapport à un viager libre.
📌 Le montant du bouquet et de la rente mensuelle, qui doivent être équilibrés pour répondre aux besoins du vendeur tout en restant attractifs pour l’acheteur.
Chez Capital Viagers, nous réalisons une estimation gratuite et personnalisée pour garantir une vente optimale, tenant compte des attentes du vendeur et des conditions du marché.
5️⃣ À qui s’adresse le viager ?
On a souvent tendance à penser que le viager ne concerne que les personnes âgées en grande difficulté financière. Or, cette solution peut être un levier stratégique pour bien d’autres profils de vendeurs : seniors souhaitant optimiser leur succession, retraités désireux de voyager sans se soucier des frais de leur logement, ou encore propriétaires voulant se délester des charges d’entretien. Qui peut réellement tirer avantage du viager ?
Éric Salles :
Le viager est idéal pour les seniors souhaitant :
Maintenir un bon niveau de vie.
Réduire leurs charges tout en restant dans leur logement.
Sécuriser financièrement leur conjoint.
Anticiper leur transmission de patrimoine.
Le viager concerne aussi des profils variés : certains seniors cherchent à débloquer du capital pour financer des projets, d’autres veulent protéger leur conjoint survivant.
Nous avons même des retraités qui utilisent le viager comme outil de gestion patrimoniale, permettant d’éviter une lourde fiscalité sur la transmission de leurs biens tout en continuant à en profiter pleinement.
Par ailleurs, certains seniors utilisent le viager ou la nue-propriété pour sécuriser l’avenir de leurs enfants et petits-enfants. Grâce au capital immédiat perçu lors de la vente, ils peuvent effectuer des donations de leur vivant, en bénéficiant d’avantages fiscaux, et ainsi transmettre une partie de leur patrimoine sans attendre la succession. Cette approche permet d’aider financièrement leurs proches tout en continuant à profiter pleinement de leur bien.
Le viager peut également être utilisé pour organiser la transmission de son patrimoine d’une manière spécifique. Contrairement aux donations ou aux successions classiques, il permet à un vendeur de disposer librement de son bien et de son capital. En vendant en viager, un parent peut ainsi favoriser certains héritiers ou transmettre son patrimoine hors cadre successoral, tout en respectant la réserve héréditaire imposée par la loi. Ce mécanisme peut être une solution efficace pour éviter d’éventuels conflits familiaux et assurer une répartition patrimoniale plus conforme aux souhaits du vendeur.
6️⃣ Le viager est-il risqué pour le vendeur ?
Beaucoup de seniors hésitent à franchir le pas par crainte de se retrouver dans une situation délicate : un acheteur qui ne paie plus, une perte de droits sur leur bien, ou encore des complications juridiques. Pourtant, le viager est une transaction rigoureusement encadrée par la loi. Quels sont les mécanismes mis en place pour protéger le vendeur ?
Éric Salles :
La transaction est strictement encadrée par la loi. Les rentes sont garanties et le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès. De plus, en cas de non-paiement de la rente, des clauses protègent le vendeur et lui permettent de récupérer son bien.
Par ailleurs, des garanties spécifiques peuvent être mises en place pour renforcer encore plus la protection du vendeur, comme l'inscription d'un privilège de vendeur ou une clause résolutoire permettant d’annuler la vente en cas de défaillance de l’acheteur. De plus, il est possible d’exiger des garanties financières auprès de l’acheteur afin d’assurer la continuité des paiements.
Chez Capital Viagers, nous restons présents après la transaction. Chaque année, nous contactons le vendeur et l'acquéreur pour vérifier que tout se passe bien. Ce sera aussi le moment de prendre des nouvelles, de revaloriser la rente, de réaliser d’éventuels travaux, de parler du futur... C'est très important de rester impliqué après la transaction pour vérifier que tout se déroule comme prévu dans le contrat. Il arrive souvent que l'on nous appelle pour des transactions que nous n'avons pas réalisées et où la rente n'est pas revalorisée, par exemple.
Pourquoi choisir Capital Viagers ?
Enfin, lorsqu’un vendeur envisage de se lancer dans un projet en viager, il se pose forcément la question du choix de l’intermédiaire. Avec la multitude d’acteurs sur le marché, comment s’assurer de bénéficier du meilleur accompagnement et des meilleures conditions de vente ? Qu’est-ce qui différencie Capital Viagers des autres acteurs du secteur ?
Éric Salles :
Capital Viagers se distingue de ses confrères par une sélection rigoureuse des acquéreurs et un suivi complet, avant, pendant et surtout après la vente, garantissant une tranquillité d'esprit tout au long du viager. Son équipe reste à vos côtés avec un interlocuteur de confiance disponible après la transaction. Revalorisation de la rente, accompagnement en cas de déménagement en maison de retraite, assistance pour la déclaration de revenus, suivi des éventuels travaux : tout est mis en œuvre pour maintenir un lien solide entre acquéreur et vendeur.
1️⃣ Une expertise immobilière reconnue : nos conseillers sont spécialisés en viager.
2️⃣ Un accompagnement humain et personnalisé : nous vous guidons à chaque étape.
3️⃣ Une transaction sécurisée et optimisée : nous sélectionnons les meilleurs investisseurs et optimisons votre vente.
Avec un taux de satisfaction client de 90 % et 85 % des ventes conclues au prix estimé, Capital Viagers est un acteur de confiance pour vendre en viager en toute sérénité.
Conclusion
Le viager est une solution méconnue mais extrêmement avantageuse pour les seniors souhaitant sécuriser leur avenir financier tout en restant chez eux. Grâce à l’expertise de Capital Viagers, vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure pour vendre en toute tranquillité.
Vous souhaitez en savoir plus ?
Contactez Eric Salles, au 06 88 64 16 83
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